Recentemente la Corte di Cassazione è tornata a pronunciarsi su una questione oggetto di ampio dibattito nella giurisprudenza dell’ultimo decennio: la responsabilità del notaio nella stipulazione di contratti di compravendita immobiliare.
La pronuncia trae origine dalla compravendita di un immobile con una destinazione d’uso difforme da quella pattuita in sede di stipulazione del contratto, con conseguente mancanza del certificato di agibilità idoneo all’utilizzo. Nell’Ordinanza in commento, il Giudice di legittimità ha incentrato la sua analisi sugli obblighi in capo al notaio valorizzando in particolare “l’obbligo di buona fede” quale criterio posto alla base della corretta costituzione delle successive attività accessorie, al fine di conseguire il risultato voluto dalle parti.
Nel quadro delineato, assumono particolare rilievo i doveri in capo al notaio in sede di stipulazione dei contratti di compravendita immobiliare e le sue responsabilità professionali. La c.d. “diligenza professionale” che caratterizza l’operato del notaio va ben oltre quella del “buon padre di famiglia”, in quanto presuppone la capacità di offrire prestazioni caratterizzate da un alto livello di tecnicismo nella redazione dell’atto. In questo modello di “diligenza” rientra il dovere di assistere i clienti attraverso un’adeguata attività formativa e di consulenza, nonché di renderli edotti di tutti gli strumenti giuridici vigenti, inclusi quelli fiscali. In tal senso, infatti si è espressa la Suprema Corte: “ In tema di responsabilità professionale, il notaio, che è obbligato alla verifica dell’esistenza di formalità pregiudizievoli sul bene oggetto di compravendita, ma non è tenuto ad una condotta in concreto eccessivamente onerosa, ha l’onere probatorio di delimitare l’ambito della diligenza da lui esigibile, allegando e dimostrando non solo l’estensione (quantitativa e temporale) degli accertamenti esperiti, ma anche di quelle esperibili, nonché la regolarità o meno delle registrazioni effettuate dalla conservatoria ed altresì l’idoneità della specifica irregolarità contestata a rendere infruttuose eventuali ricerche del titolo reso pubblico”(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 10133 del 18 maggio 2015). In altre parole, è proprio il principio di buona fede e correttezza del notaio a rappresentare il criterio integrativo del contratto d’opera professionale, imponendo al notaio di svolgere non solo la prestazione principale ma anche tutte le attività accessorie preliminari e successive, necessarie al raggiungimento dell’obiettivo perseguito dalle parti, ossia la redazione di un atto giuridicamente valido ed efficace.
La Suprema Corte, già nel 2002, ha affermato che tale impostazione incide anche sul piano probatorio: la prova liberatoria gravante sul notaio, infatti, non si esaurisce nella dimostrazione di aver agito con la dovuta diligenza professionale, ma richiede piuttosto di attestare l’idoneità e l’adeguatezza dei mezzi concretamente impiegati al fine di raggiungere il risultato prestabilito (cfr. Cass. Civ., Sent. 13.06.2002 n. 8740). Inoltre, è opportuno sottolineare come la violazione dei doveri di correttezza e buona fede, con particolare omesso controllo sulla libertà del bene, possa essere fatta valere da entrambe le parti del contratto di compravendita. Se è vero che, nella maggior parte dei casi, è l’acquirente a subire le conseguenze più rilevanti derivanti da un’inadeguata o da un’incompleta attività di controllo, non si può escludere che, alla stregua dell’acquirente, anche il venditore sia portatore di un interesse giuridicamente rilevante. Quest’ultimo infatti ha l’interesse a non essere esposto al rischio di risoluzione contrattuale da parte dell’acquirente, nonché di tutelare il proprio credito e la propria affidabilità.
Fatto.
Ai fini di una corretta inquadratura giuridica si rende utile una sintesi dei fatti sottesi alla pronuncia della Corte di legittimità. Oggetto del contratto di compravendita è un immobile di cui l’alienante ha dichiarato la destinazione d’uso come civile abitazione. In realtà, l’immobile risultava accatastato come deposito (anziché civile abitazione) con conseguente impossibilità di rilascio di un certificato di agibilità idoneo all’uso abitativo. Successivamente, l’acquirente ha citato in giudizio il venditore per ottenere la risoluzione del contratto o il risarcimento del danno. Il Tribunale di Salerno in primo grado ha condannato il venditore alla restituzione del prezzo, senza accogliere alcuna domanda avverso la condotta del notaio, anche se a quest’ultimo, come sopra richiamato, compete un obbligo di corretta informazione in ordine alle condizioni di agibilità dell’immobile: obbligo che si inserisce perfettamente nel dovere di diligenza rafforzata ai sensi dell’art. 1176, comma 2, c.c., tanto maggiore quanto più specifica è la prestazione richiesta.
La Corte d’Appello ha ribadito l’assenza di responsabilità del notaio posto che l’obbligo di controllo da parte di quest’ultimo non si sarebbe esteso anche alla corretta informazione in merito alle licenze amministrative (quale il certificato di agibilità) e che la relativa mancanza non avrebbe inficiato la validità dell’atto.
In tal senso, la Corte di Giustizia Tributaria di Secondo Grado dell’Umbria, Sez. II, con Sentenza n. 89 del 18.06.2020, ha affermato che: “la giurisprudenza ha sottolineato che la mancanza del certificato di abitabilità/agibilità non determina la nullità del contratto di locazione per illiceità dell’oggetto che resta valido, ciò anche nel caso di compravendita. La mancanza di un’agibilità formale, dunque, non comporta necessariamente l’assenza di tale condizione che può configurarsi solo nel caso in cui l’immobile presenti caratteristiche specifiche che, in concreto, impediscano il rilascio dell’atto amministrativo (ex multis Consiglio di Stato, Sent. n. 6661/2018; TAR Veneto, Sent. 1299/2016; Cass. Civ., Sent. n. 13651/2014 e n. 12286/2011)”.
Tuttavia, la Suprema Corte ha riformato la pronuncia di secondo grado, accogliendo il ricorso sulla base di una differente interpretazione degli obblighi gravanti sul notaio.
Nel caso di specie, la ricostruzione delle circostanze caratterizzanti la vicenda è necessaria alla luce della rilevanza dell’interesse del privato, il quale, in quanto parte attiva del contratto di compravendita, è senz’altro meritevole di tutela. In particolare, il venditore, ai sensi dell’art. 1477 c.c., ha l’obbligo di consegnare il certificato di agibilità all’acquirente sebbene la giurisprudenza di legittimità – con Sent. 21.06.2012 n. 10296 – abbia statuito che: “il notaio risponde dei debiti subiti dall’acquirente per assenza nell’immobile dei requisiti necessari per il rilascio del certificato di abitabilità, nulla rilevando che ciò avrebbe potuto essere agevolmente accertato dallo stesso acquirente, “quando non sia dimostrato che il professionista abbia informato il cliente di tale situazione e delle sue possibili conseguenze” (e cfr. già Cass. Civ, 1426/1978), per cui è legittimo il rifiuto del notaio di procedere alla stipulazione di una compravendita immobiliare qualora manchi il certificato di abitabilità. Infatti, sebbene nel contratto di compravendita gli obblighi del venditore siano individuati dall’art. 1476 c.c. e rappresentino il nucleo essenziale della sua prestazione, lo stesso è sicuramente tenuto a consegnare il bene al compratore assicurando che esso sia conforme a quanto pattuito nel contratto. Invero, in capo al venditore grava l’onere di consegnare all’acquirente “i titoli e i documenti relativi alla proprietà” come stabilito ai sensi dell’art. 1477, comma 3, c.c.. Pertanto, la mancata consegna del certificato di agibilità integra un inadempimento del venditore, anche se l’assenza di tale certificazione non incide sulla validità del contratto di compravendita, non essendo previsto da norme imperative vista la natura privatistica degli interessi coinvolti.
Conclusioni.
Nell’Ordinanza in esame la Suprema Corte invece sottolineato l’obbligo del notaio di porre in essere tutte le attività necessarie, sia preparatorie sia successive, in buona fede ed in modo tale da garantire l’affidabilità e la certezza dell’atto. Infatti, nel ricorso principale è stato lamentato come non vi fosse prova degli obblighi assolti dal notaio e “la sua attitudine ad assicurare il conseguimento dello scopo e del risultato pratico voluto dalle parti”, cioè “la compravendita di un bene immobiliare da destinarsi a civile abitazione“. Pertanto, la Suprema Corte ha particolarmente valorizzato il dovere informativo gravante sul notaio, affermandone la responsabilità per i pregiudizi subiti dall’acquirente in caso di mancanza dei requisiti di agibilità di un immobile anche laddove tali carenze risultino astrattamente percepibili dall’acquirente: “Il notaio incaricato della stipula di un atto di compravendita immobiliare risponde dei danni patiti dall’acquirente a causa dell’assenza nell’immobile dei requisiti per il rilascio del certificato di abitabilità, a nulla rilevando che la mancanza di quei requisiti potesse essere agevolmente accertata dall’acquirente stesso, quando non sia dimostrato che il professionista abbia informato il cliente di tale situazione e delle sue possibili conseguenze (Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 10296 del 21 giugno 2012)”.