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IMMOBILI PRIVI DI AGIBILITA’. EFFETTI SULLA COMPRAVENDITA: Corte di Cassazione, Ordinanza n. 8749/2024.

Con la recentissima Ordinanza n. 8749 del 3 aprile 2024 la Corte di Cassazione chiarisce le conseguenze della vendita dell’immobile privo del certificato di agibilità. 

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Nel caso di specie, gli acquirenti hanno ottenuto, in primo grado, la risoluzione del contratto preliminare e la condanna della Società di costruzione alla restituzione della caparra confirmatoria “per grave inadempimento della promittente venditrice nella consegna di un valido certificato di abitabilità, in difetto di alcuna prova che l’immobile promesso in vendita presentasse tutte le caratteristiche necessarie per l’uso proprio […]”

La Società promittente venditrice ha impugnato la pronuncia sfavorevole asserendo i) la mancata previsione di un termine essenziale per la consegna del certificato di agibilità (la cui assenza era, comunque, circostanza nota all’acquirente), nonché ii) l’erronea interpretazione delle clausole contrattuali con cui le parti hanno subordinato la risoluzione del contratto (solo) all’esito negativo del giudizio amministrativo promosso avverso il rigetto dell’istanza di condono (tale circostanza non si era tuttavia verificata, ma, anzi, il TAR competente aveva annullato il provvedimento amministrativo consentendo, di fatto, l’instaurazione di una nuova fase istruttoria). 

A seguito dell’accoglimento dell’appello, i promittenti acquirenti hanno quindi promosso ricorso per cassazione. 

La decisione

Con l’Ordinanza in esame la Suprema Corte è tornata ad affrontare le conseguenze dell’abuso edilizio, e, in particolare, i presupposti dell’azione di risoluzione del contratto preliminare di compravendita dell’immobile per inadempimento della promissaria alienante. 

Nella fattispecie, la Corte di Cassazione ha cassato con rinvio la pronuncia di secondo grado poiché la Corte d’Appello “ha argomentato il rigetto della domanda di scioglimento del contratto preliminare per inadempimento grave imputabile alla promittente alienante su un artificioso automatismo tra carenza del presupposto affinché potesse operare la condizione risolutiva [esito negativo del giudizio amministrativo nelle more instaurato dalla Società di costruzioni] e difetto dei requisiti per ottenere la pronuncia costitutiva di risoluzione giudiziale ex art. 1453 c.c.

Posto che la Società promittente venditrice non era in grado di ottenere (e, quindi, consegnare) il certificato di idoneità abitativa neppure entro la data fissata per la stipulazione del contratto definitivo, la Suprema Corte, nell’interpretazione della volontà delle parti, ha qualificato l’assenza del provvedimento amministrativo  come la mancata verificazione di un evento futuro ed incerto, che, come noto, integra, ai sensi dell’art. 1353 c.c., una condizione risolutiva negativa che, di fatto, alla sua (mancata) verificazione, priva il contratto inter partes di effetti ab origine.  

Tra l’altro, la Corte d’Appello non aveva neppure valutato “l’incidenza qualitativa e subiettiva” (ai sensi dell’art. 1455 c.c. che disciplina l’“Importanza dell’inadempimento”) degli inadempimenti contrattuali della Società venditrice puntualmente dedotti in giudizio (ossia la carenza dei requisiti per ottenere la sanatoria del mutamento di destinazione d’uso da servizi comuni a superficie abitativa). 

Ciò premesso, la Suprema Corte ha ribadito il seguente principio di diritto: “[…] nei contratti con prestazioni corrispettive, ove sottoposti a condizione risolutivala rilevanza del comportamento dei contraenti con riguardo all’inadempimento delle prestazioni a carico di ciascuno di essi e al conseguente diritto della parte adempiente ad ottenere in giudizio la risoluzione del contratto medesimo, resta subordinata al mancato verificarsi dell’evento condizionante […]” (ex multis, Cass. Civ., Sentenza n. 25061/2018).

Con specifico riferimento alla compravendita di immobili destinati ad abitazione, poi, nell’Ordinanza in oggetto si dà atto di due distinte ipotesi che, nella realtà, possono verificarsi. 

I) Qualora l’immobile presenti insanabili violazioni di disposizioni urbanistiche, […], non essendo il cespite oggettivamente in grado di soddisfare le esigenze concrete di sua utilizzazione, diretta o indiretta, ad opera del compratore, si realizza un inadempimento qualificato che può dar luogo alla risoluzione del contratto, siccome conseguente alla vendita di alium pro alio datum

Per l’effetto, in tale ipotesi, sono integrati gli estremi di un inadempimento qualificato di per sé idoneo alla risoluzione del contratto: pertanto, è intrinseca e già provata la gravità dell’inadempimento in relazione alle concrete esigenze di utilizzazione (diretta o indiretta) dell’immobile da parte del promissario acquirente  

II) Al contrario, invece, qualora manchi la documentazione amministrativa, ma siano presenti, in concreto, i requisiti previsti dalla legge per l’agibilità dell’immobile (che potrà, quindi, essere ottenuta), “non si può attivare il rimedio della risoluzione, presupponendo il ricorso a detto rimedio la verifica, sul piano oggettivo e subiettivo, dell’importanza dell’inadempimento ex art. 1455 c.c.

In definitiva, la Corte ha rinviato la causa alla Corte d’Appello competente, in diversa composizione, affinché effettui un’indagine, in base al quadro probatorio offerto, in merito alla sanabilità o meno delle difformità urbanistiche riscontrate e provate in giudizio.

IL PHISHING E LA RESPONSABILITÀ CONTRATTUALE DELLE BANCHE: Corte di Cassazione, Sentenza n. 3780/2024

Con la recentissima Sentenza n. 3780 del 12 febbraio 2024 la Suprema Corte è tornata a pronunciarsi in materia di responsabilità degli istituti di credito nel caso di operazioni fraudolente compiute mediante l’acquisizione, da parte del truffatore, delle credenziali di accesso al sistema di home banking di un cliente di una banca. 

Il caso di specie deciso dalla Corte riguarda un episodio di c.d. phishing, cioè di acquisizione dei dati di accesso tramite l’inconsapevole collaborazione del cliente, il quale aveva aperto un link, apparentemente riferibile alla sua banca, pervenuto al suo indirizzo di posta elettronica, e aveva quindi inserito le proprie credenziali. 

La responsabilità contrattuale

Nella fattispecie in esame viene in rilievo il rapporto contrattuale di conto corrente che lega banca e cliente, nel quale, con riferimento alle obbligazioni relative alla gestione in sicurezza del conto, il cliente è il creditore e la banca è il debitore. 

Il debitore – recita l’art. 1218 c.c.- che non esegue esattamente la prestazione dovuta è tenuto al risarcimento del danno, se non prova che l’inadempimento o il ritardo è stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile

Alla luce di tale disposizione emerge che se l’inadempimento:

  • è derivato da impossibilità della prestazione,
  • l’impossibilità non sia dipesa da una causa imputabile al debitore,

 il debitore va esente da responsabilità. 

Conseguentemente, l’obbligazione si estingue (art. 1256 c.c.) e il debitore non è più tenuto ad adempiere. 

In caso contrario, il debitore è ritenuto responsabile dell’inadempimento (c.d. responsabilità contrattuale in contrapposizione alla responsabilità extracontrattuale derivante da fatto illecito) e deve risarcire al creditore tutti i danni che ne sono derivati. 

La responsabilità contrattuale, pertanto, identifica la responsabilità per inadempimento dell’obbligazione, qualunque ne sia la fonte. 

Circa la natura di tale responsabilità, in dottrina si sono diffuse due distinte tesi contrapposte: una oggettiva (che valorizza il fatto oggettivo dell’inadempimento) ed una soggettiva (ove è data più attenzione all’aspetto della colpa); nel tentativo di superare tale dicotomia, e valorizzando il principio di buona fede e correttezza, altra tesi più recente considera esente da responsabilità il debitore cui è richiesto un comportamento inesigibile.

Contro l’inadempimento l’ordinamento prevede vari rimedi, di tipo sanzionatorio, conservativo o risolutivo, alcuni dei quali a carattere generale, altri a carattere speciale, a seconda che siano applicabili a tutte le figure contrattuali o ai soli tipi per i quali sono previsti. 

Tra i rimedi carattere generale si distinguono: l’azione di esatto adempimento (di tipo conservativo), l’azione di risoluzione (di tipo risolutivo) e l’azione risarcitoria (di tipo sanzionatorio); quest’ultima, secondo l’impostazione prevalente, non è sussidiaria alle prime due, potendo essere esperita anche autonomamente (cfr. art. 1453 c.c.). 

Principio fondamentale in tema di responsabilità contrattuale attiene alla ripartizione dell’onere della prova: in capo al creditore è previsto un mero onere di allegazione dell’inadempimento, mentre incombe sul debitore l’onere di dimostrare di aver esattamente eseguito la prestazione dovuta (cfr. Cass., Sez. Unite., 30 ottobre 2001 n. 13533, e di recente Cass. 27 febbraio 2023 n. 5853). 

In caso di phishing: la Sentenza n. 3780/2024  

Con la Sentenza n. 3780/2024 la Suprema Corte sembra mutare il suo precedente indirizzo su due fronti: i) quello della ripartizione dell’onere della prova e ii) quello della rilevanza della condotta del cliente. 

La Corte ha, in primo luogo, sancito che “la diligenza della banca va a coprire operazioni che devono essere ricondotte nella sua sfera di controllo tecnico, sulla base anche di una valutazione di prevedibilità ed evitabilità tale che la condotta, per esonerare il debitore, la cui responsabilità contrattuale è presunta, deve porsi al di là delle possibilità esigibili della sua sfera di controllo, concludendo “la responsabilità della banca per operazioni effettuate a mezzo di strumenti elettronici, con particolare verifica della loro riconducibilità alla volontà del cliente mediante il controllo dell’utilizzazione illecita dei relativi codici da parte di terzi, va esclusa se ricorre una situazione di colpa grave dell’utente configurabile, ad esempio, nel caso di protratta attesa prima di comunicare l’uso non autorizzato dello strumento di pagamento ma il riparto degli oneri probatori posto a carico delle parti segue il regime della responsabilità contrattuale”. 

Secondo l’orientamento consolidato della Suprema Corte, infatti, l’istituto di credito deve adottare tutte le misure idonee a garantire la sicurezza del servizio in quanto la diligenza ad esso richiesta (art. 1176, comma secondo, c.c.) ha natura tecnica e “deve essere valutata tenendo conto dei rischi tipici della sfera professionale di riferimento ed assumendo quindi come parametro la figura dell’accorto banchiere” (v. Cass. 2950 del 03.02.2017). 

Applicando i suddetti principi con riguardo al profilo probatorio ne deriva che, mentre il cliente è tenuto soltanto a provare la fonte del proprio diritto, cioè il contratto di conto corrente, ed il termine di scadenza, il debitore, cioè la banca, deve provare il fatto estintivo dell’altrui pretesa, sicché non può omettere la verifica dell’adozione delle misure atte a garantire la sicurezza del servizio. “Ne consegue che, essendo la possibilità della sottrazione dei codici al correntista attraverso tecniche fraudolente una eventualità rientrante nel rischio d’impresa, la banca per liberarsi dalla propria responsabilità, deve dimostrare la sopravvenienza di eventi che si collochino al di là dello sforzo diligente richiesto al debitore”.

La Suprema Corte ha infatti ritenuto che la banca nella fattispecie avrebbe dovuto opportunamente provare “di aver adottato soluzioni idonee a prevenire o ridurre l’uso fraudolento dei sistemi elettronici di pagamento, quali ad esempio l’invito al titolare della carta di appositi sms allert di conferma di ogni singola operazione, sulla base di un principio di buona fede nell’esecuzione del contratto.

In assenza di tale prova è imputabile alla banca il rischio che terzi accedano ai profili dei clienti con condotte fraudolente.

In definitiva, la Corte ha affermato che, in assenza di prove concrete, fornite da parte dell’istituto di credito, di aver adottato tutte le misure necessarie alla prevenzione delle frodi, è corretto attribuire all’Istituto di credito medesimo il rischio professionale legato alla possibilità che terzi accedano fraudolentemente ai profili home banking dei clienti.

[1]Ai sensi dell’art. 216 c.p.c.: “La parte che intende valersi della scrittura disconosciuta deve chiederne la verificazione, proponendo i mezzi di prova che ritiene utili e producendo o indicando le scritture che possono servire di comparazione. […]”.

I PRESUPPOSTI DELLA VERIFICAZIONE.<br> Lo Studio Legale DAL PIAZ nell’importante pronuncia del Tribunale di Alessandria, Sezione Civile, n. 101/2024

La mancata produzione in giudizio dell’originale del documento disconosciuto da parte del soggetto che ha promosso la verificazione implica la rinuncia all’istanza medesima per assenza dei presupposti.

Il caso

Nella fattispecie in esame i convenuti, assistiti dallo Studio Legale DAL PIAZ, hanno eccepito in giudizio l’inutilizzabilità assoluta della scrittura privata prodotta ex adverso poiché copia fotostatica, quindi di per sé inidonea a fondare il procedimento di verificazione ex art. 216 c.p.c..

Il giudizio era stato promosso per ottenere l’accertamento dell’avvenuta rinuncia da parte dell’avente diritto (cliente dello Studio) della quota di usufrutto di sua spettanza sulla metà di un importante compendio immobiliare, a seguito della sottoscrizione di una presunta scrittura privata risalente nel tempo ed avente ad oggetto proprio la pretesa rinuncia.

A seguito del disconoscimento delle sottoscrizioni (ex art. 214 c.p.c.) da parte dei convenuti, l’attrice ha promosso istanza di verificazione[1].

Quindi, il Giudice ha disposto la CTU grafologica ordinando alla parte attrice (che intende valersi dell’efficacia probatoria della scrittura privata) di provvedere al deposito in cancelleria dell’originale del documento.

Nel corso delle operazioni peritali, però, il Consulente Tecnico di Parte convenuta (CTP) ha rilevato che il documento prodotto non era l’originale ma una semplice fotocopia, per quanto ben fatta, prodotta da una stampante digitale.

Stante la mancata produzione dell’originale della scrittura privata avente ad oggetto la rinuncia al diritto di usufrutto, i convenuti hanno eccepito l’insussistenza dei presupposti per portare a termine la verificazione, e la connessa implicita rinuncia all’istanza.

 L’orientamento giurisprudenziale

La Suprema Corte ha affermato che il Giudice non può attribuire alcuna rilevanza probatoria al documento disconosciuto “a meno che la parte, che l’abbia prodotto, intenda avvalersene, chiedendone la verificazione giudiziale […]” (Cass. Civ., Sentenza n. 8161/2023).

Il presupposto della verificazione è quindi la produzione in giudizio dell’originale del documento disconosciuto.

Infatti, posto che il disconoscimento implica anche la contestazione dell’esistenza dell’originale (Cass. Civ., Sentenza n. 9202/2004) “la sua acquisizione [l’acquisizione dell’originale] agli atti del giudizio consente che la perizia grafica si svolga su tale documento e non sulla copia, onde assicurare la massima affidabilità dell’indagine devoluta all’ausiliario e, con ciò, rispondere ad un’esigenza concorrente, non soltanto delle parti, ma anche dello stesso ordinamento giuridico” (testualmente, Cass. Civ., Sentenza n. 35167/2021; ex multis, Cass. Civ., Sentenza n. 27402/2021).

La giurisprudenza è concorde nel ritenere che, in assenza del documento originale da sottoporre al procedimento di verificazione, “alla parte […] rimane la sola possibilità di dare prova del suo contenuto – inutilizzabile a fini istruttori in ragione dell’intervenuta contestazione e della mancata sottoposizione a verificazione – con i mezzi ordinari, nei limiti della loro ammissibilità, precisandosi, a tal proposito, che non può fa ricorso alla prova testimoniale o a quella per presunzioni per dimostrare l’esistenza, il contenuto e la sottoscrizione del documento medesimo […]” (testualmente, Cass. Civ., Sentenza n. 24306/2017; ex multis, Cass. Civ., Sentenza n. 7267/2014, e Cass. Civ., Sentenza n. 33769/2019).

La Sentenza n. 101/2024 del Tribunale di Alessandria

Nel giudizio in esame, stanti i) il mancato reperimento dell’originale della scrittura privata avente ad oggetto la rinuncia al diritto di usufrutto, e ii) l’assenza di argomenti probatori a sostegno della presunta sottoscrizione ad opera dei convenuti, il Tribunale di Alessandria ha giudicato la domanda attorea inammissibile.

Invero, il Giudice, uniformandosi ai principi di diritto esposti in atti, ha giustamente stabilito che “L’assenza del documento in originale ha consentito al consulente incaricato di presentare conclusioni in termini di probabilità e non di certezza”, e, quindi, ha accertato che non è possibile provare che le firme riconducibili ai convenuti siano state effettivamente apposte sul documento prodotto ex adverso.

In definitiva, posto che la scrittura privata – disconosciuta e non verificata – costituiva l’unico ed esclusivo “titolo” su cui si fondava la domanda giudiziale attorea, il Giudice ha statuito la soccombenza della parte attrice.

[1]Ai sensi dell’art. 216 c.p.c.: “La parte che intende valersi della scrittura disconosciuta deve chiederne la verificazione, proponendo i mezzi di prova che ritiene utili e producendo o indicando le scritture che possono servire di comparazione. […]”.

I PATTI SUCCESSORI.<br> LA DISTIZIONE TRA NEGOZI MORTIS CAUSA E NEGOZI CON EFFETTI POST MORTEM: Corte di Cassazione, Sentenza n. 34858/2023.

Con la recentissima Sentenza n. 34858 del 13 dicembre 2023 la Corte di Cassazione fornisce un importante chiarimento sulla legittimità delle donazioni (di quote sociali) effettuate da un soggetto che versa in stato di grave malattia.

Il divieto di patti successori

L’articolo 458 c.c. prevede espressamente la nullità di “ogni convenzione con cui taluno dispone della propria successione” o “dei diritti che gli possono spettare su una successione non ancora aperta, o rinuncia ai medesimi”.

La finalità di tale divieto è quella di conservare per chiunque la libertà di disporre dei propri beni fino al termine della vita.

Infatti, il nostro ordinamento dispone che l’eredità (il complesso dei rapporti giuridici – attivi e passivi – trasmissibili) si devolve solo per legge o per testamento, e, quindi, è illegittima qualsivoglia negozialità mortis causa.

In particolare, il Codice Civile vieta esplicitamente varie tipologie di patti successori, come di seguito illustrato.

  1. Patti successori istitutivi: accordi con cui un soggetto conviene con un altro di nominarlo erede, o di effettuare una determinata disposizione testamentaria a suo vantaggio. Al de cuius, quindi, sarebbe sottratta la libertà di disporre che la legge riconosce ad ogni persona fino al momento della morte.

  2. Patti successori dispositivi: patti con cui un soggetto, che ritiene di avere diritti su una successione non ancora aperta, ne dispone in favore di terzi.

  3. Patti rinunciativi: convenzioni con cui un soggetto, presunto futuro erede in una successione non ancora aperta, rinuncia all’eredità.

Quanto alle categorie sub 2 e 3, deve ritenersi che il Legislatore abbia voluto impedire che un soggetto possa disporre con leggerezza di beni che non gli appartengono ancora e di cui, anzi, l’acquisto non può essere sicuro (ex multis, Cass. Civ., Sentenza n. 14110/ 2021).

Il caso

Con la Sentenza in esame la Suprema Corte è tornata a pronunciarsi in materia di patti successori, affrontando, nello specifico, il caso di una donazione di quote sociali sottoposta a condizione di premorienza del donante affetto da una grave malattia in stato terminale.

In particolare, la Corte di Cassazione ha confermato la legittimità di tale tipologia di donazione perché la condizione sospensiva (se il donante morirà prima del donatario) retroagisce al momento della stipulazione della donazione stessa e, dunque, l’attribuzione patrimoniale dipende da un atto inter vivos e non mortis causa (come nel caso dei patti successori vietati).

Infatti, posto che la nullità dei patti successori mira a salvaguardare il principio – di ordine pubblico – secondo cui la successione mortis causa può essere disciplinata, oltre che dalla legge, solo dal testamento […] e a tutelare la libertà testamentaria fino alla morte del disponente. In considerazione della ratio del divieto sono – invece – sottratti all’ambito applicativo della norma i negozi in cui l’evento morte non è causa dell’attribuzione, ma viene ad incidere esclusivamente sull’efficacia dell’atto, il cui scopo non è di regolare la futura successione”.

Quindi, Il focus dell’esame volto a stabilire la legittimità o meno dell’accordo è posto sul momento in cui esso produce (alcuni) effetti.

Infatti, secondo un autorevole orientamento, nonostante sia vero che nel negozio mortis causa (vietato) ed in quello con effetti post mortem (ritenuto legittimo a determinate condizioni) gli effetti sono subordinati alla morte del disponente, il “negozio mortis causa investe rapporti e situazioni che si formano in via originaria con la morte del soggetto o che dall’evento morte traggono una loro autonoma qualificazione, mentre il negozio post mortem valido è destinato a regolare una situazione preesistente, sia pure subordinandone gli effetti alla morte di una delle parti. Nei primi tale evento incide sia sull’oggetto che sulla posizione del beneficiario, nel senso che la disposizione mortis causa interessa non il bene come si trova al momento dell’atto, ma come esso figura nel patrimonio del disponente al momento della morte (cd. quod superest) e nel quale il beneficiario è considerato tale in quanto esistente al momento in cui l’atto acquisterà definitiva efficacia. In carenza di tali condizioni il negozio integra un atto inter vivos ed è in genere valido, salvo che specifiche clausole o condizioni contrattuali conservino in capo al disponente il potere di farne venir meno gli effetti e il carattere vincolante. In definitiva, l’atto mortis causa è diretto a regolare i rapporti patrimoniali e non patrimoniali del soggetto per il tempo e in dipendenza della sua morte, senza produrre alcun effetto, nemmeno prodromico o preliminare. L’evento della morte riveste un ruolo diverso nell’atto post mortem, perché qui l’attribuzione è attuale nella sua consistenza patrimoniale e non è limitata ai beni rimasti nel patrimonio del disponente al momento della morte” (Cass. Civ., Sez. Unite, Sentenza n. 18831/2019, e Cass. Civ., Sentenza n. 18198/2020).

Su tali premesse la giurisprudenza prevalente ha da tempo riconosciuto la piena validità, sia pure in presenza di determinate condizioni, della donazione fatta sotto la condizione sospensiva di premorienza del donante (cd. clausola si premoriar).

Invero, tale previsione produce effetti preliminari immediati in vita del donante, investe un singolo bene inteso come entità separata dal resto del patrimonio, e, quindi, l’attribuzione patrimoniale conseguente è solo differita alla morte, avendo il donatario facoltà di compiere atti conservativi e finanche di disporre del bene oggetto della donazione.

Invece, è nulla – per violazione dell’art. 485 c.c. – la donazione mortis causa, in cui la morte del donante è la causa dell’attribuzione patrimoniale (allorquando in previsione della morte un soggetto dona ad un altro soggetto).

Dunque, il contrasto della donazione con il divieto di patti successori dipende dalla persistenza o meno di un residuo potere dispositivo in capo al donante, e non, invece, alla maggior o minore probabilità del verificarsi dell’evento morte condizionante.

Infatti, la premorienza del donante è, per sua natura, evenienza incerta anche se il donante versa in condizioni di malattia irreversibili (come nel caso specifico oggetto della Sentenza in esame), nè è prevedibile la durata della vita residua, conservando utilità pratica al fine di valutare la legittimità della donazione la connotazione di irrevocabilità della disposizione.

In definitiva, la Suprema Corte ha confermato che le donazioni sotto condizione sospensiva non violano il divieto di patti successori, purché non siano finalizzate a regolare la futura successione e non privino il donante dello “jus poenitendi”.

L’AZIONE DI INGIUSTIFICATO ARRICCHIMENTO. Corte di Cassazione, Sezioni Unite, Sentenza n. 33954 del 05.12.2023

Con la recentissima Sentenza n. 33954 del 05.12.2023 le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno chiarito e definito l’ambito di applicazione dell’azione di ingiustificato arricchimento prevista dall’art. 2041 c.c..

Sui limiti di ammissibilità dell’azione di ingiustificato arricchimento e sull’ambito di applicazione della regola della sussidiarietà prevista dall’art. 2042 c.c. sono sorte numerose incertezze e dubbi, già esaminati nell’articolo del 04.04.2023, cui si rimanda, tali da giustificare la rimessione della questione al Primo Presidente della Suprema Corte (Corte Cass, Sez. III, Ordinanza interlocutoria n. 5222 del 20.02.2023)[1].

Il caso

La vicenda alla base della pronuncia n. 33954/2023della Corte di Cassazione trae origine dalla controversia insorta tra una Società finanziaria immobiliare ed un’Amministrazione comunale.

La predetta Società dichiarava di essere proprietaria di un terreno che, al momento dell’acquisto, aveva natura edificabile e di aver, quindi, presentato un piano di lottizzazione finalizzato al rilascio della concessione edilizia.

Nelle more, la nuova Amministrazione comunale aveva provveduto alla modificazione del piano regolatore e del regolamento edilizio, con variazione della destinazione del terreno da residenziale ad agricolo e conseguente perdita di valore dello stesso.

La Società aveva rinunciato a muovere osservazioni, sostenendo anche le spese per l’interramento dei cavi di alta tensione, sul presupposto delle rassicurazioni ricevute dal Sindaco pro tempore circa il ripristino della destinazione edificatoria del terreno.

Il Comune, tuttavia, disattendeva la promessa del cambio di destinazione urbanistica.

La Società, pertanto, agiva in giudizio per far valere la responsabilità precontrattuale ex art. 1337 c.c. dell’Ente e, in subordine, per far riconoscere l’arricchimento ingiustificato del Comune per le spese da essa sostenute.

Il Giudice di prime cure dichiarava infondata la domanda relativa alla responsabilità precontrattuale per difetto di prova, mentre riteneva ammissibile la domanda relativa all’ingiustificato arricchimento.

La Corte d’Appello, invece, riformava la Sentenza del Tribunale, dichiarando inammissibile la domanda di ingiustificato arricchimento tenuto conto del rigetto della domanda principale e dell’operatività della regola della sussidiarietà ai sensi dell’art. 2042 c.c..

La decisone della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione a Sezioni Unite, con la Sentenza n. 33954/2023, ha chiarito quando è possibile proporre l’azione di ingiustificato arricchimento, partendo proprio dal dettato normativo, ossia dall’art. 2042 c.c., che definisce il carattere sussidiario della predetta azione: infatti, “l’azione di arricchimento non è proponibile quando il danneggiato può esercitare un’altra azione per farsi indennizzare del pregiudizio subito”.

Nello specifico, la Suprema Corte ha precisato come non possa accedersi alla soluzione, sostenuta da parte della giurisprudenza, che reputa sempre ammissibile l’azione di ingiustificato arricchimento allorché la diversa azione proponibile, ossia la c.d. azione principale, sia fondata su clausole di carattere generale (come le azioni ex artt. 2043 e 1337 c.c.), al fine di evitare non solo fenomeni di concorso integrativo o addirittura alternativo tra le azioni esperibili ma anche elusioni del dettato normativo. Pertanto, la Corte di Cassazione ha ribadito che resta precluso l’esercizio dell’azione di ingiustificato arricchimento ove quella suscettibile di proposizione in via principale non sia stata coltivata o sia andata persa per un comportamento imputabile all’impoverito, come nelle ipotesi (di più frequente applicazione) di prescrizione o di decadenza.

La Corte di Cassazione, inoltre, ribadendo l’impossibilità di agire ex art. 2041 c.c. nel caso in cui la nullità derivi dall’illiceità del contratto per contrasto con norme imperative o con l’ordine pubblico, ha dettato direttive ben precise al fine di consentire ai Giudici di merito una ponderata valutazione della ricorrenza o meno della sussidiarietà dell’azione di ingiustificato arricchimento per le molteplici ipotesi che potrebbero verificarsi.

Infatti, nel caso di azione fondata su titolo contrattuale, ancorché il riscontro della nullità del titolo porti ad una pronuncia di rigetto nel merito della domanda fondata sullo stesso, occorre distinguere tra le ipotesi in cui il rigetto della domanda principale derivi dal riconoscimento della carenza ab origine dei presupposti fondanti la stessa, da quelli in cui derivi dall’inerzia dell’impoverito ovvero dal mancato assolvimento di qualche onere cui la legge subordina la difesa di un suo interesse.

Nella prima ipotesi, il rigetto per accertamento della carenza ab origine del titolo fondante la domanda principale comporta che quello che appariva essere un concorso da risolvere ex art. 2042 c.c. in favore della domanda principale sia, invece, un concorso solo apparente, con conseguente proponibilità dell’azione di ingiustificato arricchimento. Qualora, invece, il rigetto sia derivato dalla mancata prova da parte del contraente del danno derivante dall’altrui condotta inadempiente, la domanda di arricchimento resta preclusa in ragione della clausola di sussidiarietà contenuta nell’art. 2042 c.c..

Con il recente pronunciamento la Suprema Corte ha, quindi, affermato il seguente principio di diritto: “Ai fini della verifica del rispetto della regola di sussidiarietà, posto dall’art. 2042 c.c., la domanda di arricchimento è proponibile ove la diversa azione, fondata sul contratto, su legge ovvero su clausole generali, si riveli carente ab origine del titolo giustificativo. Viceversa resta preclusa nel caso in cui il rigetto della domanda alternativa derivi da prescrizione o decadenza del diritto azionato, ovvero nel caso in cui discenda dalla carenza di prova circa l’esistenza del pregiudizio subito, ovvero in caso di nullità del titolo contrattuale, ove la nullità derivi dall’illiceità del contratto per contrasto con norme imperative o con l’ordine pubblico”.

Pertanto, in relazione al caso di specie, dal momento che la domanda di responsabilità precontrattuale exart. 1337 c.c. era stata respinta per mancanza ab origine del titolo fondante, la Corte di Cassazione, alla luce dei principi esposti, ritenendo proponibile l’azione di ingiustificato arricchimento ha cassato con rinvio, per nuovo esame della decisione, alla Corte d’Appello, in diversa composizione.

CONTRATTO DI APPALTO. LA NATURA DELLA RESPONSABILITA’ PER ROVINA DI EDIFICIO: Corte di Cassazione, Sentenza n. 31301/2023

Con la recentissima Sentenza n. 31301 del 10.11.2023 la Corte di Cassazione chiarisce il rapporto che sussiste, in caso di rovina di edificio, tra la responsabilità extracontrattuale e quella tipica dell’appaltato reex art. 1669 c.c..

La responsabilità dell’appaltatore per “rovina e difetti di cose immobili” ex art. 1669 c.c..

 In generale, l’appaltatore, senza bisogno di alcuna specifica pattuizione, è tenuto a garantire il committente per eventuali difformità o vizi dell’opera.

Infatti, ai sensi dell’art. 1668 c.c.il committente – previo tempestivo esercizio dell’azione entro 2 anni dalla consegna (art. 1667, comma 3, c.c.) – ha diritto di pretendere che l’appaltatore elimini a sue spese le difformità o i vizi, oppure che il prezzo sia proporzionalmente diminuito, “salvo il risarcimento del danno”.

Se, però, le difformità o i vizi dell’opera sono tali da renderla del tutto inadatta alla sua destinazione, il committente ha diritto di ottenere la risoluzione del contratto d’appalto(art. 1668, comma 2, c.c.).

La garanzia per difetti dell’opera apprestata in favore del committente segue il diverso regime prescritto dall’art. 1669 c.c. qualora l’appalto riguardi la costruzione di edifici o altre cose immobili destinate a lunga durata,

Nello specifico, il citato articolo prescrive che “[…] se, nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive in un anno”.

Per costante giurisprudenza, la scoperta (fatto dal quale decorre il termine per proporre tempestiva denuncia dei vizi che hanno determinato o potrebbero determinare la rovina dell’immobile) “si intende verificata quando il committente consegua un apprezzabile grado di conoscenza obiettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale dall’imperfetta esecuzione dell’opera (spesso attraverso una relazione di consulenza tecnica), non essendo sufficiente […] la constatazione di segni esteriori di danno o di pericolo (ovvero manifestazioni di scarsa rilevanza o semplici sospetti), salvo che si tratti di manifestazioni indubbie come cadute o rovine estese” (testualmente, Cass. Civ., Ordinanza n. 13707/2023; ex multis, Cass. Civ., Sentenza n. 4249/2010).

Nonostante la collocazione sistematica dell’articolo in esame (nell’ambito della disciplina del contratto d’appalto), il bene giuridico alla cui tutela tende la disciplina dettata dall’art. 1669 c.c. trascende il rapporto negoziale in base al quale l’immobile è pervenuto nella sfera di dominio di un soggetto diverso dal costruttore. Quindi, l’azione di responsabilità è proponibile nei confronti i) del costruttore (a carico del quale vige una presunzione iuris tantum di responsabilità), ii) del venditore (non solo quando abbia provveduto alla costruzione con gestione diretta di uomini e mezzi, ma anche quando abbia comunque mantenuto il potere di impartire direttive sullo svolgimento dell’attività altrui; ex multis, Cass. Civ., Sentenza n. 18891/2017), iii) del progettista (quando la rovina dell’edificio dipenda da errori di progettazione; ex multis, Cass. Civ., Sentenza n. 8016/2012), e iv) del direttore dei lavori (ex multis, Cass. Civ., Sentenza n. 13158/2002).

 Il caso

Nella Sentenza n. 31301 del 10.11.2023la Suprema Corte chiarisce definitivamente il rapporto tra le responsabilità previste dagli artt. 1669 c.c. (responsabilità per rovina e difetti di cose immobili) e 2043 c.c. (responsabilità per fatto illecito).

Nella fattispecie, gli attori (proprietari dell’immobile) hanno convenuto in giudizio la Società costruttrice chiedendo l’accertamento della responsabilità di quest’ultima ai sensi dell’articolo specificamente previsto per il contratto d’appalto, e, solo dopo l’accertamento dell’intervenuta decadenza e della maturata prescrizione dell’azione ex art. 1669 c.c., invocando l’azione generale di responsabilità extracontrattuale ex art. 2043 c.c..

La Suprema Corte ha cassato la pronuncia emessa dalla Corte territoriale (favorevole all’alternatività delle azioni), ed ha sancito i seguenti principi di diritto.

  • Tra le azioni in esame sussiste un rapporto di specialità, e, in particolare, la responsabilità aquiliana (genus) presuppone a carico del soggetto danneggiato la prova di tutti gli elementi richiesti dall’art. 2043 c.c. (fatto illecito, dopo o colpa, danno ingiusto, e nesso di causalità), mentre per l’azione ex 1669 c.c. (species) opera il regime di presunzione della responsabilità del costruttore.
  • In generale, “è ammissibile la coesistenza di due azioni diversificate quanto a presupposti applicativi e regime probatorio, sicché deve riconoscersi alla parte la facoltà di agire in giudizio non avvalendosi delle facilitazioni probatorie stabilite per una sola di esse”.
  • Tuttavia, secondo il Collegio, l’esercizio dell’azione generale prevista dall’art. 2043 c.c. spetta al soggetto danneggiato “solo allorché, al momento in cui l’avente diritto può far valere la propria pretesa, i presupposti oggettivi [e soggettivi] delineati dalla norma speciale non sussistano: a) o per la natura dell’immobile interessato (diverso dagli edifici o da altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata); b) o per la natura delle deficienze riscontrate (diverse dalla rovina, in tutto o in parte, dall’evidente pericolo di rovina o dal gravi difetti); c) o per la natura della cause acclarate (diverse dal vizio del suolo o dalle carenze della costruzione); d) o per l’insorgenza della carenza costruttiva dopo il decorso del termine di dieci anni dal compimento dell’opera”.
  • Infatti, l’applicazione dell’art. 2043 c.c. può essere invocata soltanto ove non ricorrano i presupposti oggettivi e soggettivi dell’azione di responsabilità previsti per l’appunto dall’art. 1669 c.c., ma non al fine di superare i limiti temporali entro cui l’ordinamento positivo circoscrive il suo campo applicativo, ovvero senza poter “aggirare” il peculiare regime di prescrizione e decadenza che caratterizza l’azione speciale in ordine ai medesimi fatti contestati.

In definitiva, non è configurabile a carico del costruttore, per i medesimi eventi, una concorrente responsabilità per fatto illecito, rispetto alla quale la prescrizione dell’art. 1669 c.c. “si pone in funzione chiaramente derogatoria”.

IL C.D. “PRELIMINARE DI PRELIMINARE” E LA NOZIONE DI “AFFARE CONCLUSO”: Corte di Cassazione, Sez. II, Sentenza n. 31431/2023

Con la recentissima Sentenza n. 31431 del 13 novembre 2023 la Corte di Cassazione affronta il tema dell’idoneità del c.d. “preliminare di preliminare” a fondare il diritto alla provvigione (ex art. 1755 c.c.)  in capo al mediatore che abbia messo in contatto le parti.

Il contratto preliminare ed il c.d. “preliminare di preliminare”

Il contratto preliminare è il negozio giuridico con cui le parti si obbligano a stipulare un successivo contratto definitivo, del quale deve essere già determinato il contenuto essenziale, pena l’invalidità per indeterminatezza.

In caso di inadempimento del preliminare, oltre all’integrazione di responsabilità contrattuale cui consegue la condanna al risarcimento dei danni, la Legge pone a disposizione della parte che vi ha interesse la facoltà di ottenere una sentenza costitutiva che produce gli effetti che avrebbe prodotto il contratto definitivo (esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto ai sensi dell’art. 2932 c.c.).

Una questione particolarmente discussa in giurisprudenza attiene all’ammissibilità di un contratto preliminare con il quale le parti si vincolano a perfezionare non un contratto definitivo, bensì – per ragioni che possono nascere dalla natura complessa della trattativa – un altro contratto preliminare, al quale poi dovrebbe seguire la stipulazione del contratto definitivo.

Con la Sentenza n. 4628/2015, le Sezioni Unite hanno finalmente sancito la validità e l’efficacia del contratto preliminare di preliminare, a condizione che il secondo contratto non sia meramente ripetitivo del primo, ma realizzi un interesse concreto delle parti meritevole di tutela.

In particolare, rientra nella nozione in esame il contratto che è caratterizzato da “una puntuazione vincolante sui profili in ordine ai quali l’accordo è irrevocabilmente raggiunto, [mentre restano] da concordare secondo buona fede ulteriori punti”.

La Suprema Corte ha inoltre statuito che “La violazione [del c.d. “preliminare di preliminare”], in quanto contraria a buona fede, è idonea a fondare, per la mancata conclusione del contratto stipulando, una responsabilità contrattuale da inadempimento di una obbligazione specifica sorta nella fase precontrattuale”.

Quindi, a mero titolo esemplificativo, il soggetto che non adempie alle disposizioni vincolanti contenute nelle lettere di intenti (LOI) ovvero nei c.d.memorandum of understanding (MOU) – documenti preparatori che rilevano nella fase di negoziazione contrattuale – oppure interrompe improvvisamente le trattative, è soggetto al predetto regime di responsabilità.

Il quadro giurisprudenziale

Sulla base della citata pronuncia delle Sezioni Unite della Suprema Corte, la giurisprudenza, inizialmente, ha affermato che la stipulazione di un contratto preliminare di preliminare è idonea a costituire il presupposto della “conclusione dell’affare” previsto dall’art. 1755 c.c., e, di conseguenza, a fondare il diritto del mediatore a conseguire la provvigione delle parti contraenti.

In particolare, poiché l’affare è inteso “come qualsiasi operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti”, allora, “anche una proposta di acquisto integrante “preliminare di preliminare” può far sorgere il diritto alla provvigione” (testualmente, Cass. Civ., Sentenza n. 923/2017) […]

Tuttavia, a far data dalla Sentenza n. 30083 del 19.11.2019, il predetto orientamento è stato riformato.

Infatti, posto che i)la conclusione dell’affare rileva solamente quando tra le parti “si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all’art. 2932 c.c.”, e che ii) il c.d. “preliminare di preliminare” costituisce  “un contratto ad effetti esclusivamente obbligatori non assistito dall’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. […] ma soltanto [idoneo a fondare] la responsabilità contrattuale della parte inadempiente per il risarcimento dell’autonomo danno […]” , la conclusione di un accordo a contenuto essenzialmente preparatorio, secondo la Suprema Corte, non è idoneo a vincolare le parti né ad assicurare una tutela specifica alla parte non inadempiente, e, quindi, non fa sorgere in capo al mediatore (eventualmente intervenuto per la sottoscrizione del negozio giuridico) il diritto alla provvigione ai sensi dell’art. 1755 c.c. (testualmente, Cass. Civ., Sentenza n. 30083/2019; ex multis, Cass. Civ., Ordinanze nn. 8879/2022, 7781/2020, 39377/2021).

Il caso

Nella Sentenza n. 31431 del 13.11.2023la Suprema Corte effettua un’interessante ricostruzione dell’evoluzione giurisprudenziale sul tema delle conseguenze giuridiche che derivano dalla stipulazione di un contratto preliminare di preliminare, partendo dall’esame del principio di diritto enunciato nella Sentenza delle Sezioni Unite n. 4628/2015.

La Corte, innanzitutto, rileva che le Sezioni Unite hanno individuato la causa del c.d. “preliminare di preliminare” nell’esigenze delle parti, in particolari e complesse trattative, di “riservare il consenso vincolante […] a verifiche che sono da valutare soggettivamente”.

In tale prospettiva, il contratto in esame costituisce un obbligo di contrattare, la cui violazione è sanzionabile come responsabilità da inadempimento di un’obbligazione di natura contrattuale, e non, invece, un obbligo di contrarre, come invece avviene nel caso di stipulazione di un contratto preliminare vero e proprio.

Quindi, “Dal “preliminare di preliminare” […] viene a scaturire il solo vincolo a non interrompere, violando la clausola di buona fede e correttezza, l’ulteriore trattativa finalizzata a pervenire alla definizione completa dell’operazione negoziale, pena l’insorgere di un obbligo meramente risarcitorio per violazione di un’obbligazione riconducibile alla terza delle categorie elencate dall’art. 1173 c.c.[1].

Il Collegio, dunque, censura l’orientamento giurisprudenziale che attribuisce alla stipulazione del contratto preliminare di preliminare l’idoneità a fondare il diritto alla provvigione in capo al mediatore, in quanto basato sull’erroneo convincimento che la decisione delle Sezioni Unite abbia equiparato il contratto in esame ad un contratto pienamente vincolante e sottoposto, in caso di inadempimento, ad esecuzione coattiva.

In definitiva, la Suprema Corte ha cassato la Sentenza della Corte territoriale emessa nell’ambito di una mediazione immobiliare, affermando il seguente principio di diritto: “il c.d. “preliminare di preliminare”, pur essendo vincolo valido ed efficace se rispondente ad un interesse meritevole di tutela delle parti, risulta idoneo unicamente a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dell’affare, senza abilitare le parti medesime ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all’art. 2932 c.c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato e, conseguentemente, non viene a costituire un “affare” idoneo, ex artt. 1754 e 1755 c.c., a fondare il diritto alla provvigione in capo al mediatore che abbia messo in contatto le parti medesime.

[1] L’art. 1173 c.c., rubricato “Fonti delle obbligazioni”, dispone che “Le obbligazioni derivano da contratto, da fatto illecito, o da ogni altro atto o fatto idoneo a produrle in conformità dell’ordinamento giuridico”.

L’INOPPONIBILITA’ DELLA SERVITU’ NON TRASCRITTA. Corte di Cassazione, Sez. II, Sent. n. 28694 del 16.10.2023

Con la recentissima Sentenza n. 28694 del 16.10.2023 la Suprema Corte di Cassazione ha affrontato il tema dell’inopponibilità della servitù non trascritta in una specifica e separata nota, distinta da quella relativa alla compravendita.

Il quadro normativo

La servitù è il “peso” imposto sopra un fondo (c.d. fondo servente) per l’utilità di un altro fondo (c.d. fondo dominante) appartenente a diverso proprietario (art. 1027 c.c.).

Essenziale è quindi la relazione (c.d. rapporto di servizio) che intercorre tra i due fondi, per cui il fondo dominante si avvantaggia della limitazione che subisce quello servente.

L’utilità può anche consistere nella maggiore comodità o amenità del fondo dominante. Ne discende che il contenuto del diritto di servitù può essere il più vario: accanto alle c.d. servitù tipiche, il cui contenuto è previsto e regolamentato dal Codice Civile, sono altresì ammesse le c.d. servitù atipiche che, nonostante non appartengano ad alcuno dei modelli legali, possono tuttavia essere liberamente costituite purché finalizzate all’utilità del fondo dominante.

Per quanto riguarda, invece, i principi fondamentali in materia di servitù, questi possono essere così riassunti:

  • servitus in faciendo consistere nequit: la servitù può imporre al proprietario del fondo servente solo un dovere negativo di non facere o di pati;
  • nemini res sua servit: la servitù presuppone che i fondi appartengano a proprietari diversi;
  • praedia vicina esse debent: i fondi devono trovarsi in una situazione tale che il fondo servente, possa arrecare utilità al fondo dominate. Ad ogni modo, lavicinitas non deve intendersi in senso assoluto, ma relativo al contenuto della servitù.

La costituzione delle servitù può avvenire in attuazione di un obbligo di legge (c.d. servitù coattive), per usucapione, per destinazione del buon padre di famiglia, e per volontà dell’uomo (c.d. servitù volontarie).

Al riguardo occorre evidenziare che i contratti che costituiscono o modificano le servitù prediali, ai sensi dell’art. 2643, comma 1, n. 4) c.c., sono soggetti a trascrizione, ossia il mezzo di pubblicità relativo agli immobili ed ai beni mobili registrati, previsto dagli artt. 2643 e ss. c.c., che mira ad assicurare la conoscibilità, mediante annotazione in appositi registri pubblici, delle vicende relative ai suddetti beni ed a dirimere eventuali contrasti insorti in ordine alla loro titolarità. La trascrizione ha efficacia dichiarativa: rende opponibili a terzi gli atti trascritti.

Il caso

La vicenda alla base della pronuncia n. 28694/2023 della Corte di Cassazione prende le mosse dall’atto di citazione, presentato dai proprietari di un appezzamento di terreno, con cui questi chiedevano di accertare l’inopponibilità, nei loro confronti, della servitù di passaggio pedonale e veicolare costituita, in una precedente vendita, a favore del proprietario del fondo confinante.

Le parti attrici evidenziavano come la nota di trascrizione fosse relativa alla sola compravendita, mentre l’acquisto del diritto reale di servitù veniva unicamente menzionato nel “quadro D” della nota di trascrizione della compravendita.

Pertanto, dal momento che per la costituzione di servitù non era stata presentata un’apposita e separata nota di trascrizione, la servitù non poteva esser loro opposta.

Il convenuto, proprietario del fondo confinante, chiedeva, invece, che venisse accertata l’opponibilità di detta servitù volontaria agli attori ovvero che la stessa venisse dichiarata costituita per sentenza.

L’istanza delle parti attrici, sia in primo grado che in sede di gravame, veniva disattesa.

La decisione n. 28694/2023 della Corte di Cassazione

Con la Sentenza n. 28694/2023, la Corte di Cassazione ha superato il precedente orientamento giurisprudenziale (v. Sentenza n. 16853 del 24.06.2019) secondo il quale affinché il negozio costitutivo di servitù, stipulato contestualmente ad un contratto di compravendita, possa considerarsi validamente trascritto non è necessario che la pubblicità del medesimo venga eseguita mediante presentazione di una specifica e separata nota (distinta da quella relativa al negozio di compravendita), essendo sufficiente che nell’unica nota di trascrizione sia fatta menzione della costituzione della servitù e che le indicazioni riportate nella nota stessa permettano di individuare il contenuto giuridico essenziale del diritto reale di godimento acquisito, senza possibilità di equivoci o di incertezze in ordine al suo concreto atteggiarsi.

Con la Sentenza in commento la Corte di Cassazione ha, invece, affermato il seguente principio di diritto: «Qualora un contratto di compravendita di un fondo contenga una ulteriore convenzione, costitutiva di un diritto di servitù in favore dell’immobile alienato ed a carico di altro fondo di proprietà del venditore, agli effetti dell’art. 17, comma 3, della legge n. 52 del 1985, è necessario presentare distinte note di trascrizione per il negozio di trasferimento della proprietà e per la convenzione di costituzione della servitù, né rileva, ai fini della opponibilità della servitù ai terzi, la menzione del relativo titolo contrattuale nel “quadro D” della nota di trascrizione della vendita, che può essere destinato a mere specificazioni e non rileva ai fini dell’opponibilità, avendo il valore di mera pubblicità notizia».

Pertanto, la Corte di Cassazione, in mancanza di trascrizione della servitù in specifica e separata nota, distinta da quella relativa alla compravendita, discostandosi da quanto stabilito dai Giudici di prime e seconde cure, ha accolto il ricorso delle parti attrici, cassando con rinvio la Sentenza d’appello impugnata.

La Corte di Cassazione, inoltre, ha specificato che chi acquista un fondo gravato da servitù non trascritta lo acquista comunque libero agli effetti dell’art. 2644 c.c. e la dichiarazione ricognitiva dell’acquirente non può sopperire al difetto di trascrizione, in quanto la disciplina sulla trascrizione non è rinunciabile dalle parti. Peraltro, la dichiarazione con cui il successivo acquirente del fondo servente si impegna a rispettare la servitù occulta dovrebbe essere rivolta a vantaggio del proprietario del fondo dominante, alla stregua di un accollo di diritto reale.

USUCAPIBILITA’ DELLA SERVITU’ DI MANTENIMENTO DI UNA COSTRUZIONE A DISTANZA ILLEGALE Corte di Cassazione, Sezione Seconda Civile, Ordinanza n. 25843 del 05.09.2023.

Con Ordinanza n. 25843 del 05.09.2023 la Sezione Seconda della Corte di Cassazione si è espressa circa la possibilità di acquisto per usucapione di una servitù avente ad oggetto il mantenimento di una costruzione a distanza inferiore rispetto a quella dettata dal Codice Civile e dalle norme urbanistiche, anche nell’ipotesi in cui la costruzione sia abusiva.

La disciplina delle distanze legali

Ai sensi dell’art. 873 c.c. “Le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri.

Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore”.

Il Legislatore ha così fissato una regola generale, imponendo una distanza minima di tre metri tra gli edifici finitimi.

Per fondi finitimi si intendono quei fondi che hanno in comune in tutto o in parte la linea di confine, cioè quelli che sono caratterizzati da continuità fisica e materiale per contatto reciproco lungo una comune linea di demarcazione.

Ratio della disposizione è quella di impedire strette ed insalubri intercapedini tra gli edifici privati, che, oltre ad ostacolare il godimento della luce e dell’aria, possono favorire anche il verificarsi di eventi sinistri quali furti o incendi. La norma tutela sia gli interessi generali sia quelli dei proprietari privati e persegue, altresì, finalità urbanistiche, garantendo una razionale organizzazione degli agglomerati urbani e l’equilibrata composizione spaziale – urbanistica.

Il secondo comma dell’art. 873 c.c. attribuisce carattere integrativo/derogatorio ai regolamenti locali.

I regolamenti edilizi locali sono atti di normazione secondaria ed hanno una efficacia integrativa della norma primaria.

Il Testo Unico delle disposizioni in materia edilizia (D.P.R. n.380 del 2001) prevede all’articolo 2, quarto comma, che i Comuni nell’ambito della propria autonomia statutaria e normativa di cui all’art. 3 del TUEL, possano disciplinare l’attività edilizia[1].

Il regolamento edilizio contiene la disciplina delle modalità costruttive con particolare riguardo al rispetto delle normative tecniche, estetiche, igienico – sanitarie, di sicurezza e vivibilità.

Le norme dei regolamenti edilizi che fissano distanze in deroga a quelle previste dalla normativa codicistica, stante il rinvio alle medesime contenuto nell’art. 873 c.c., hanno, pertanto, carattere integrativo.

La natura integrativa di tali norme non implica la sola deroga alle distanze minime legali ma si estende all’intero assetto ed impianto delle regole e dei principi che permeano la materia.

I regolamenti edilizi possono, dunque, derogare in melius le distanze legali, permettendo la costruzione di edifici a distanze maggiori da quelle previste dalla normativa codicistica.

Ai regolamenti edilizi è attribuito carattere cogente in quanto essi, pur costituendo fonte di diritti soggettivi privati, sono dettate a presidio di interessi urbanistici generali, non disponibili da parte dei soggetti privati: ad esempio, la fondamentale norma contenuta nell’art. 9 del D.M. n.1444 del 1968,disciplinante la distanza tra fabbricati ed edifici in termini pubblicistici, che, al fine di evitare la formazione di intercapedini dannose, prevede una distanza maggiore (dieci metri) tra edifici con pareti finestrate in deroga a quella prevista dall’art. 873 c.c..

I requisiti dell’usucapione

L’usucapione è un modo di acquisto della proprietà o di altro diritto reale a titolo originario che trova disciplina agli artt. 1158 e ss. c.c..

L’art. 1158 c.c. prevede che “La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni”.

L’usucapione risponde all’esigenza di eliminare le situazioni di incertezza circa l’appartenenza dei beni, in presenza di una consolidata situazione di fatto, qual è il possesso di un bene protratto per un certo tempo.

I requisiti dell’istituto sono i seguenti:

  1. il potere di fatto sulla cosa (corpus possessionis): ovvero l’elemento oggettivo del possesso caratterizzato dal potere di fatto sulla cosa e, quindi, la soggezione della cosa al soggetto e la corrispondente signoria del soggetto sulla cosa stessa;
  2. l’animus possidendi: l’animus rappresenta la componente soggettiva, intesa come intenzione di esercitare sulla cosa una signoria corrispondente alla proprietà o ad altro diritto reale;
  • il possesso pacifico, inequivoco, pubblico e continuato;
  1. il possesso ininterrotto nel tempo;
  2. la mancata rivendicazione del bene da parte del proprietario.

La possibilità di usucapire il diritto di servitù avente ad oggetto una distanza legale non è sempre stata pacifica. Infatti, parte della dottrina ha configurato tale diritto come un vero e proprio diritto reale di servitù, ammettendo, quindi, che le servitù siano suscettibili di possesso e della relativa tutela.

L’orientamento opposto, invece, ha ritenuto che le limitazioni legali alla proprietà non derivano da un autonomo diritto reale, ma sono connaturate alle facoltà inerenti al diritto di proprietà: negando, dunque, la configurabilità di un loro possesso, ed ammettendo, tuttavia, la tutela possessoria, poiché la loro violazione si traduce in una molestia per il possessore del fondo protetto.

Sul punto si è espressa la Corte di Cassazione che in diverse pronunce ha ammesso la possibilità di acquistare per usucapione una servitù relativa ad una distanza legale. [2]

L’Ordinanza n. 25843 del 05.09.2023 della Corte di Cassazione

La quaestio a fondamento del giudizio trae origine dalla richiesta da parte dei proprietari di un compendio immobiliare di accertare l’illegittimità della costruzione di un fabbricato realizzato dai proprietari del fondo confinante in violazione delle distanze legali.

Nel giudizio di prime cure, parte attrice, in particolare, ha eccepito, nonostante la regolarizzazione in via amministrativa delle opere mediante il rilascio di concessione in sanatoria da parte del Comune, la violazione delle distanze legali di cui al D.M. n. 1444 del 1968 e del PRG del Comune vigente all’epoca della costruzione.

Parte convenuta, per converso, ritenendo legittima la costruzione, ha eccepito l’intervenuta usucapione del diritto a conservare l’edificio a distanza inferiore a quella legale.

Il Tribunale ha accolto l’eccezione dei convenuti di intervenuta usucapione a mantenere il fabbricato a distanza inferiore da quella legale “ritenendo i limiti imposti dai piani regolatori e dagli strumenti urbanistici, richiamati dall’art. 873, comma 2, c.c., derogabili dai privati e, conseguentemente, usucapibile il diritto reale al mantenimento del fabbricato”.

La decisione del Giudice di primo grado è stata confermata anche nel giudizio d’appello.

È stato, dunque, proposto ricorso innanzi al Corte di Cassazione per violazione degli artt. 873, 1061 e 1158 c.c., nonché dell’art. 9 del D.M. n. 1444 del 1968.

La Corte di Cassazione, ritenendo infondati i motivi del gravame, ha affermato che “Come ricorda Cass. ord. n. 343/2023, seppur non è mancata qualche pronuncia che ha opinato in senso contrario (come Cass. n. 20769 del 2007), ormai da tempo, questa Corte costantemente afferma che, in materia di violazione delle distanze legali tra proprietà confinanti, deve ritenersi ammissibile l’acquisto per usucapione di una servitù avente ad oggetto il mantenimento di una costruzione a distanza inferiore a quella fissata dalle norme del codice civile o da quelle dei regolamenti e degli strumenti urbanistici locali”.

La Corte di Cassazione, pertanto, ha ritenuto ammissibile la possibilità di usucapire il diritto a tenere ad una distanza inferiore da quella legalmente prevista un immobile, precisando che “L’usucapibilità del diritto a tenere un immobile a distanza inferiore da quella legale non equivale, in effetti, alla stipula pattizia di una deroga in tal senso perché risponde alla diversa e ulteriore esigenza di garantire la stabilità dei rapporti giuridici in relazione al decorso del tempo. Se dalla norma codicistica o da quella integrativa discende, come comunemente si afferma, il diritto soggettivo del vicino di pretendere che il confinante edifichi a distanza non inferiore a quella prevista, si deve, nondimeno, ammettere, ove anche si consideri vietata la deroga convenzionale, che l’avvenuta edificazione (con opere quindi permanenti e visibili), mantenuta con i requisiti di legge per oltre venti anni, dia luogo al verificarsi dell’usucapione, da parte del confinante, del diritto a mantenere l’immobile a distanza inferiore a quella legale: senza che ciò infici, naturalmente, le facoltà della pubblica amministrazione, restando, così, salva la disciplina pubblicistica e l’osservanza degli standard d i qualsivoglia natura che il legislatore o l’amministrazione abbiano fissato, anche alla stregua, eventualmente, di normativa di fonte sovranazionale”.

Per la Suprema Cortea nulla rileva il fatto che la costruzione sia abusiva poiché l’irregolarità edilizia non ha alcun riflesso sul piano civilistico, non ostando, pertanto, alla possibilità che si perfezionino i requisiti e termini necessari ai fini dell’usucapione.

Nella fattispecie la Corte, dunque, ha ritenuto ammissibile l’acquisto per usucapione della servitù avente ad oggetto il mantenimento di una costruzione a distanza inferiore a quella prevista dalla normativa vigente, pronunciando la seguente massima: “Deve, in definitiva, ritenersi ammissibile l’acquisto per usucapione di una servitù avente ad oggetto il mantenimento di una costruzione a distanza inferiore a quella fissata dal codice civile o dai regolamenti e dagli strumenti urbanistici: e ciò vale anche nel caso in cui la costruzione sia abusiva, atteso che il difetto della concessione edilizia esaurisce la sua rilevanza nell’ambito del rapporto pubblicistico, senza incidere sui requisiti del possesso ad usucapionem”, confermando l’orientamento giurisprudenziale consolidato sul punto.[3]

[1] I comuni, nell’ambito della propria autonomia statutaria e normativa di cui all’articolo 3 del decreto legislativo 18 agosto 2000, n. 267, disciplinano l’attività edilizia.
[2]Sul punto si vedano: Corte Cass. 25863/2021; Corte Cass. n. 1395/2017; Corte Cass. n. 3979/2013; Corte Cass. n. 4240/2010.
[3]Sul punto Cass. n. 3979 del 2013; Cass. n. 1395 del 2017; Cass. n. 25863 del 2021.

LA RATIFICA DEL CONTRATTO CONCLUSO DAL FALSUS PROCURATOR DI UNA SOCIETA’

La rappresentanza volontaria e la rappresentanza senza potere: la disciplina codicistica.

Con l’istituto della rappresentanza (artt. 1387 e ss. c.c.) un soggetto (rappresentato) attribuisce – mediante conferimento della procura, ex art. 1392 c.c. – ad un altro soggetto (rappresentante) il potere di sostituirlo nel compimento di una o più attività giuridiche.

In particolare, ai sensi dell’art. 1388 c.c., il rappresentante agisce in nome del rappresentato (c.d. contemplatio domini), ed il negozio giuridico dallo stesso concluso “produce direttamente effetto nei confronti del rappresentato” (rappresentanza c.d. diretta).

Nella rappresentanza c.d. indiretta, invece, il rappresentante, pur agendo nell’interesse del rappresentato, opera in nome proprio; quindi, gli effetti giuridici dell’attività posta in essere non si producono direttamente nella sfera giuridica del rappresentato (per il che è necessario un ulteriore negozio giuridico tra rappresentato e rappresentante), ma in quella del rappresentante.

Il Codice Civile contempla, altresì, il fenomeno della rappresentanza senza poteri, e disciplina gli effetti del contratto concluso dal c.d. falsus procurator, ossia di colui che esercita il potere rappresentativo i) senza averne i poteri (difetto di rappresentanza), oppure ii) eccedendo i limiti delle facoltà conferitegli (eccesso di rappresentanza).

Nello specifico, il contratto posto in essere dal c.d. falsus procurator non produce effetti nella sfera giuridica del rappresentato (essendo il soggetto privo di poteri rappresentativi) né in quella del rappresentante (avendo agito quest’ultimo spendendo il nome del rappresentato), restando in stato di quiescenza fino all’eventuale successiva ratifica del dominus.

Infatti, ai sensi dell’art. 1399 c.c., il rappresentato, con l’osservanza delle forme prescritte per il contratto (forma per relationem), può ratificare appropriandosi degli effetti giuridici del negozioex tunc.

Secondo consolidata giurisprudenza, “la ratifica dell’attività svolta dal falsus procurator non si realizza con la semplice conoscenza che di essa abbia avuto il dominus, ma esige che tale soggetto ponga in essere una manifestazione di volontà, che deve essere portata a conoscenza dell’altro contraente, diretta ad approvare il contratto concluso senza potere rappresentativo ed a farne propri, con efficacia retroattiva, gli effetti”(testualmente, Cass. Civ., Sentenza n. 2153/2014).

Invece, nel caso in cui il soggetto rappresentato non ponga in essere la ratifica del negozio giuridico, il falsus procurator è responsabile del danno che il terzo contraente ha sofferto per aver confidato – senza colpa – nella validità del contratto (art. 1398 c.c.).

In tale ipotesi, il risarcimento del danno di cui il terzo contraente può beneficiare è limitato all’interesse (negativo) a non essere coinvolto in stipulazioni invalide o inefficaci.

La disciplina della ratifica non si applica in caso di rappresentanza apparente, che si verifica qualora i) il falso rappresentante ha creatol’apparenza di essere effettivamente dotato di procura, e ii) il falso rappresentato ha contribuito a creare la situazione di apparenza ingenerando nel terzo contraente l’affidamento incolpevole circa l’esistenza effettiva di poteri rappresentativi in capo al falsus procurator.

In tale ipotesi, il contratto produce effetti nella sfera giuridica del rappresentato a prescindere dalla ratifica di quest’ultimo.

I presupposti della ratifica in ambito societario:

Corte d’Appello di Milano, Sentenza n. 1458 del 06 maggio 2023.

L’istituto della ratifica (e, in generale, le conseguenze dei contratti stipulati da un soggetto pseudo-rappresentante) assume particolare importanza in ambito societario.

Nello specifico, la figura del c.d. falsus procurator è stata utilizzata dalla Suprema Corte per disciplinare gli effetti del contratto stipulato prima della costituzione della Società (intervenuta solo successivamente).

Infatti, “il contratto concluso in nome di una costituenda società di capitali non è né nullo, né annullabile, né esprime mere proposte contrattuali, ma è solo inefficace: colui che agisce in nome di una società di capitali prima dell’iscrizione di questa nel registro delle società è qualificabile come falsus procurator ed incorre perciò nella responsabilità prevista dall’art. 1398 c.c.” (testualmente, Cass. Civ., Sentenza n. 10628/2023; ex multis, Cass. Civ., Sentenza n. 21520/2004).

Pertanto, la Società (una volta costituita) potrà legittimamente ratificare il negozio, i cui effetti retroagiscono al momento della stipulazione.

Con la recente Sentenza n. 1458 del 06.05.2023 della Corte d’Appello di Milano – emessa all’esito di un giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo avente ad oggetto la cessione di crediti – il Collegio ha ribadito l’applicabilità della disciplina giuridicaprevista per la rappresentanza senza potere, specificando che:

  1. i) posto che il potere di decidere se ratificare o meno l’attività giuridica svolta dal falsus procurator della Società spetta esclusivamente alla Società stessa (in qualità di soggetto rappresentato ed ai sensi dell’art. 1399 c.c.), l’“inefficacia degli atti compiuti dal rappresentante senza potere è […] rilevabile solo su eccezione [del rappresentato-Società] e non d’ufficio”.
  2. ii) la ratifica può desumersi da fatti concludenti (ad esempio, la volontà della Società di avvalersi degli atti compiuti dal rappresentante senza poteri), purché compiuti dall’organo istituzionalmente competente a provvedere ad essi.

Nel caso specifico, stante l’assenza di specifica eccezione da parte della Società, la Corte territoriale non ha esaminato nel merito la questione concernente l’inefficacia della cessione del credito per difetto di idonei poteri di rappresentanza in capo al soggetto pseudo-rappresentante della Società cessionaria.

Studio Legale DAL PIAZ

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